民泊ホスト1年目のリアルな収支を全公開｜月別売上・稼働率・固定費まで

民泊を始めるとき、いちばん気になるのが「実際どれくらい稼げるの？」という部分ですよね。

ブログやSNSには「月30万円達成！」みたいな華やかな話が多いですが、特に開業初年度はそんなに甘くない。私・とんまよの場合もご多分に漏れず、現実はなかなか厳しいです。

でも、だからこそ正直に書く。これから民泊を始めようとしている人や、開業したてで「こんなもんなんかな？」と不安になっている人に、リアルな数字を届けたいと思っています。

今日は the IORI-an OSAKA の開業（2025年12月26日）から2026年4月現在までの、月別売上・稼働率・固定費・変動費をすべて公開します。

💰 月別売上（プラットフォーム受取額）の全公開

まず売上から。これはAirbnbやBooking.comからの受取額（ゲストが支払った金額ではなく、手数料を引かれた後に私が受け取る金額）です。

月	売上（受取額）	備考
2026年1月	¥53,680	開業後初の満月（開業は12月26日）
2026年2月	¥91,568	30泊が入り埋まったが価格設定ミス
2026年3月	¥65,084	後半の長期予約がキャンセル。中国国策やイラン戦争の影響で需要が急速に悪化
2026年4月	¥102,432	単価設定と長期割のダブルパンチで価格設定ミス。4月時点の見込み含む

2月は予約が30泊も入って埋まったものの、実は価格設定のミスがありました。その後3月は後半に入ってた長期予約がキャンセルになってしまい、その後が入りませんでした。中国の国策影響やイラン戦争による需要悪化の影響が大きかったと感じています。

4月は単価設定と長期割の設定でダブルでミスをしてしまい、本来の単価よりも安く入ってしまった月になってしまいました。改めて振り返るとぞっとします。

🏠 固定費の内訳：毎月必ずかかるコスト

売上だけ見ると「そこそこじゃない？」と思うかもしれませんが、固定費を差し引くと話は変わります。

項目	月額
家賃	¥82,500
光熱費（電気・水道・ガス）	約¥20,000
Wi-Fi	¥4,950
ゴミ回収費用（事業用ゴミ）	¥6,000
固定費合計	約¥113,450

固定費だけで毎月約11万3千円。これに変動費が加わります。

家賃¥82,500というのは、築46年・木造2階建て・約50㎡の一棟貸し戸建てとしては大阪市港区ではそこまで高くはないと思っています。ただ、開業初年度はこの家賃を売上で賄えない月が続いているのが現実です。

なお、民泊は事業用ゴミとして処理する必要があり、家庭ゴミとして出すことはできません。毎月¥6,000の業者委託費用がかかります。

🧹 変動費の内訳：ゲストが来るたびにかかるコスト

固定費とは別に、ゲストが泊まるたびにかかる変動費があります。

清掃費

清掃は現在、自分で対応しています。最初は1回¥10,000でリネン込みでプロに委託していたのですが、クオリティの面と収支の面を考慮して自己清掃に切り替えました。1回の清掃に約3時間かかります。

アメニティ費

シャンプー（TSUBAKI）、ボディソープ（BIORE）、歯ブラシ（1本約21円のAmazon仕入れ）、ゴミ袋（45L）などを補充します。1組あたりの消費量はそれほど多くないですが、積み重なると意外とかかる。

プラットフォーム手数料

Airbnbはホスト側に約3%の手数料がかかります。売上の表に記載した数字はすでに手数料を差し引いた後の受取額です。

📊 月別収支の実態：正直に言うと赤字です

では、売上から固定費を引いた月別収支はどうなっているか。

月	売上	固定費	収支（概算）
2026年1月	¥53,680	¥113,450	▲¥59,770
2026年2月	¥91,568	¥113,450	▲¥21,882
2026年3月	¥65,084	¥113,450	▲¥48,366
2026年4月	¥102,432	¥113,450	▲¥11,018

4月はついに固定費にほぼ並ぶ水準まで来ました。変動費を考えると依然赤字ですが、方向性としては改善しています。

1月は赤字幅が約5.9万円と最も大きく、「これは続けられるのか？」と不安になりました。3月の▲48,366は長期予約のキャンセルという想定外の出来事が大きな要因です。でもゲストの笑顔やレビューを見るたびに「もう少しやってみよう」と思えた。不思議なもんです。

📈 稼働率の推移と今後の見通し

現在（2026年4月時点）、6月末まで稼働率は約90%を維持しています。ほぼ満室状態です。

これは正直、開業当初は想像していなかった水準です。インバウンドのゲスト（アメリカ・カナダ・オーストラリアが中心）が平均4〜5日滞在してくれるため、チェックイン・チェックアウトの回数が少なく、効率よく稼働できています。

稼働率90%なのに赤字という現実は、「単価をもっと上げる必要がある」ということを示しています。現在の平均客単価は1泊約¥13,000。これを¥15,000〜¥18,000に上げていければ、固定費をカバーできる計算です。

特区民泊（大阪府特区）の申請も進めており、取得できれば民泊新法の180日制限がなくなり、長期滞在の受け入れがさらに柔軟になります。これが収支改善の大きなカギになると思っています。

🌟 Airbnb評価★4.83、スーパーホストまであと1件

収支は赤字ですが、ゲスト評価は順調に積み上がっています。2026年4月9日時点でAirbnb評価は★4.83、レビュー数は9泊分。

スーパーホスト取得の条件の一つ「レビュー数10件以上」まであと1件。これが取れると検索順位が上がり、予約が入りやすくなる＆単価を上げやすくなると期待しています。

評価が高い理由として感じているのは、チェックインマニュアルをNotionページで丁寧に準備したこと、アメニティにこだわったこと（TSUBAKIシャンプー・BIOREボディソープ・Panasonic ionityドライヤー・タオル研究所のタオルなど）、そしてゲストからの問い合わせに素早く返信することです。

収支は数字だけで測れますが、ゲスト満足度は数字と直接リンクしています。評価が上がれば予約が増え、単価も上げやすくなる。地道ですが、これが民泊経営の王道だと感じています。

💡 赤字でも続ける理由、正直に話します

開業4ヶ月目の収支を見ると「なんで続けてるの？」と思われるかもしれません。

理由はシンプルで、「確かな改善が見えているから」です。

1月の▲5.9万円から4月は▲1.1万円まで縮んでいる。稼働率90%で6月まで埋まっている。特区申請も進んでいる。スーパーホストまであと1件。

ただし、ぶっちゃけ大阪の民泊市況は本当に厳しい状況です。民泊仲間もみんなそう言ってます。私は下手くそな運営かもしれませんが、ベテランの方でさえ撤退を考えたり、実際に撤退したりしている。そんな環境の中での赤字なので、甘く見てはいけません。

民泊経営は最初の半年〜1年が最も大変だとよく言われます。リスティングの評価が育っていない、価格の感覚が掴めていない、運営のコツが分かっていない——これらがすべて重なる時期だからです。

逆に言えば、この時期を乗り越えた先に安定が見えてくる。私はそう信じてこのブログを書き続けています。

もちろん、無限に赤字を続けるわけにはいきません。5月・6月の収支を見て、それでも改善が見えない場合は戦略を見直す必要があると考えています。

🔑 民泊1年目の収支から学んだこと3つ

ここまで数字を並べてきましたが、最後に学んだことをまとめます。

1. 稼働率より単価を上げることが収支改善の近道

稼働率90%でも赤字になるのは、単価が低いからです。稼働率をこれ以上上げることは難しいですが、単価を¥13,000→¥15,000にするだけで月の売上は大きく変わります。価格設定の見直しが最優先課題です。

2. 価格設定ミスは即損失につながる

2月の価格設定ミス、3月の長期予約キャンセル、4月の単価設定と長期割のダブルパンチなど、小さなミスが大きな損失になります。価格設定は「一度設定したら終わり」ではなく、定期的に見直す習慣が必要です。特にAirbnbの割引設定（週割・月割）は要注意。

3. 評価の積み上げが長期的な収益を作る

★4.83という評価は、地道な対応の積み重ねです。チェックインマニュアルの整備、アメニティへのこだわり、素早いメッセージ返信——これらが評価につながり、評価が予約につながります。短期的には見えにくいですが、これが最も重要な投資です。

最後まで読んでいただきありがとうございました。民泊の収支・稼働率・価格設定について、今後も正直にレポートし続けます。ぜひブックマークして定期的に見に来てください。

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