「Booking.comに登録したら予約がどんどん入る」──正直、そう思ってました。
大阪・弁天町で一棟貸しの民泊「IORI-an OSAKA」を運営しているとんまよです。2025年12月26日に開業して、ちょうど4ヶ月が経ちます。
最初の2ヶ月はAirbnbだけで運用して、その後Booking.comも本格的に使い始めました。で、気づいたことがある。この2つ、似てるようで全然別物です。
Booking.comで取れた予約は今のところたった3件。そしてBooking.comに掲載したら知らないうちにAgodaにも自動登録されていたという罠も踏みました。
4ヶ月目ホストが包み隠さず書く、リアルな比較レポートです。
Booking.comの予約は今のところ3件
正直に言います。Booking.comでの予約は現時点で3件のみ。日本人ゲスト2組とスイスからのゲスト1組です。
登録ユーザー数はBooking.comが圧倒的に多いですが、それはライバルも多いということ。大阪市内の民泊・ゲストハウスは星の数ほどあるので、実績がゼロに近い新規ホストはかなり不利な状況です。
Airbnbで12件の予約を取っている同期間と比べると、Booking.comでの露出はまだまだ課題があります。レビュー数が少ないうちは検索順位も上がりにくく、価格を下げて目立たせるしかない場面もありました。「まずAirbnbで実績を作る」というのは、今のところ正解だったと感じています。
ゲスト層がまったく違う
この4ヶ月で一番驚いたのが、プラットフォームによってゲストの属性が全然違うことです。
- Airbnb：外国人ゲストが8割以上。アメリカ・ヨーロッパ・東南アジアと幅広く、日本人の予約は今のところゼロです。滞在期間は3〜7泊が多く、観光メインのファミリーやカップルが中心。
- Booking.com：日本人ゲストも来る。ただし滞在は1〜2泊の短期が中心で、出張利用と思われる方もいました。外国人ゲストも来ましたが、Airbnbとは国籍の傾向が少し違う印象です。
価格への敏感さはどちらも共通していますが、Airbnbは「体験や雰囲気」を重視するゲストが多く、Booking.comは「立地とコスパ」で選ぶゲストが多い印象です。Airbnbではメッセージのやり取りが丁寧なことが多いのに対し、Booking.comは予約してチェックインするまで連絡ゼロ、というケースもありました。
管理画面の使いやすさが雲泥の差
Airbnbの管理サイトは直感的でわかりやすい。スマホアプリも優秀で、予約通知・メッセージ対応・カレンダー管理がほぼ1画面でできます。
一方、Booking.comはとにかくわかりにくい。料金設定ひとつとっても、「カレンダー」「料金プラン」「制限・ルール」と複数の概念が絡み合っていて、どこで何を設定すればいいのかがすぐにわかりません。最初の設定に丸1日かかりました。
特に困ったのが「閉室」の設定。Airbnbは直感的にブロックできますが、Booking.comは「在庫」の概念があり、設定を間違えると予約が入ってしまう可能性があります。使い始めの頃に冷や汗をかいた場面が何度かありました。
写真の見え方に要注意
AirbnbとBooking.comでは写真のレイアウトがまったく違います。さらにPCとスマホでも見え方が変わります。
Airbnbは1枚目の写真が大きく表示され、スライドショー形式でゲストが次々と見ていく構造。一方Booking.comはグリッド表示で、複数の写真が一覧で見える仕様です。
私が気をつけているのは、1枚目に「部屋の広さと明るさ」が伝わる写真を使うこと。どちらのプラットフォームでも、1枚目で興味を持ってもらえないと詳細まで見てもらえません。実際に写真を入れ替えてから予約率が上がった経験があるので、写真選びは手を抜かないようにしています。
使い分けの現実解
今のところ、私の運用方針はこうです。
- Airbnbをメインに：レビューが積み上がっている分、検索順位も安定している。外国人ゲストとの交流が楽しく、リピーターも出てきた。
- Booking.comはサブとして運用：空き日程を埋める目的で掲載継続中。慣れてきたら料金プランの最適化にも取り組む予定。
両方掲載することのメリットは「露出が増えること」ですが、デメリットは「ダブルブッキングのリスク」です。私はiCalendarで2つのカレンダーを連携させて対応しています。慣れるまでは片方に集中する方が安全かもしれません。
Booking.comに掲載するとAgodaにも自動登録される
これは登録後しばらく経ってから気づいたのですが、Booking.comに物件を掲載すると、系列サービスのAgodaにも自動的に情報が連携されることがあります。
Agodaから予約通知が来たときは正直驚きました。登録した覚えがなかったので。調べてみると、Booking HoldingsグループはAgodaも運営しており、パートナープログラムとしてデータが共有される仕組みになっているようです。
Agoda経由のゲストは今のところ1件のみですが、別のプラットフォームからも予約が入る可能性があると知っておくだけで、心の準備が変わります。カレンダー連携はきちんと設定しておくことを強くおすすめします。
まとめ：4ヶ月目の正直な評価
AirbnbとBooking.comを使ってみての正直な評価をまとめると、こうなります。
- Airbnb：新規ホストでも始めやすい。UIが直感的でゲストとのやり取りも楽しい。外国人ゲスト中心ならここがベスト。
- Booking.com：日本人ゲストにも届きやすい。ただし設定が複雑で、慣れるまでに時間がかかる。実績が少ないうちは予約が取りにくい。
どちらが「正解」というわけではなく、ゲスト層や物件の特性に合わせて使い分けるのがベターだと思っています。私自身はまだ4ヶ月目。これからも試行錯誤しながら、気づいたことをこのブログでシェアしていきます。
「うちはどうすればいい？」という疑問があれば、コメントやSNSで気軽に聞いてください。同じ悩みを持つホストさんと一緒に考えていけたら嬉しいです。
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