深夜1時の予約通知から始まった、外国人ゲストとの濃すぎる開業初期の話

🌙 深夜1時、スマホが鳴った夜のこと

民泊を開業してまもない頃のことを話させてください。

ある夜、気づいたら深夜1時を過ぎていた。ふと目が覚めてスマホを見ると、見慣れないアイコンからの通知が来ていた。

予約通知だった。

しかも当日チェックイン、メキシカンゲスト、5泊。

「どうしよ！！！」

正直、頭が真っ白になった。まだ開業したてで、外国人ゲストを受け入れる自信もそんなになかったし、深夜に届いた通知というだけで心拍数が上がった。「当日チェックインって、今日の話？それとも明日？いや、もう日付変わってるし…」みたいなことをぐるぐる考えながら、しばらくベッドの中でスマホと睨み合いをしていた。

でもね、少し落ち着いて考えると「これが民泊なんだ」って思えてきた。24時間365日、世界中のどこかから予約が入ってくる。時差だってある。深夜に通知が来るのは、むしろ当然のことなんだよね。

翌朝、改めてゲストとのメッセージをやり取りして、チェックインの準備を整えた。開業初期のドキドキを象徴するような出来事だったけど、これが「民泊ホストになった」という実感を初めてくれた瞬間でもあった。

🌞 その同じ日の昼に、もう一件の予約が

深夜のざわつきが残ったまま迎えた翌日。

今度は昼頃、またスマホに通知が来た。また予約だ。

開いてみると——フロリダからのゲスト、1月末から30連泊。

…え、30連泊？

思わず画面を二度見した。間違いじゃなかった。1ヶ月まるごと、the IORI-an OSAKAを使ってくれるという予約だった。

民泊の1月〜2月って、閑散期と言われている。観光客が減って、稼働率が落ちやすい時期。実際、開業してすぐの冬は「どうなるんだろう」って少し不安もあった。でもその日だけで、深夜のメキシカンゲスト5泊＋フロリダゲスト30連泊という予約が重なったわけで。

安堵感がすごかった。

と同時に、ふとこんなことを考えた。「こっから単価、徐々に上げていかないとな」って。

開業初期は稼働率を優先して、少し価格を抑えめにしていた。まず予約が入ってくる状態を作ることが先決だったから。でも、長期滞在のゲストがこうして来てくれるようになると、「物件の価値ってちゃんとあるんだな」という自信が少しずつついてくる。その自信が、価格を上げていく一歩目につながる。

開業初期って「とにかく埋める」という意識が強くなりがちだけど、長期的にはちゃんと単価も意識していかないとね、と改めて感じた日だった。

🇲🇽 「寒いの平気？」なメキシカンゲストから延泊リクエスト

さて、深夜に予約が入ったメキシカンゲストについての続き。

チェックアウト予定日が近づいたある日、そのゲストからメッセージが届いた。

延泊したいとのこと。

住み心地がよかったらしく、もう少し滞在したいというリクエストだった。

正直、これはめちゃくちゃ嬉しかった。「住み心地がよかった」という言葉は、ホストとして一番もらいたい言葉のひとつだと思う。設備が整っているかどうかだけじゃなくて、その空間に居心地を感じてもらえたということだから。

それとね、思わず笑ってしまったのが——

2月の大阪、めちゃくちゃ寒いんですよ。

物件は木造の築46年。断熱性能で言ったら、お世辞にも「完璧」とは言えない。外は冷え込む。でも、メキシカンゲストには関係なかった（笑）。

気候的にはかなり寒い時期のはずなのに、延泊を申請してくれた。それって「寒さを差し引いても居たい場所」だったってことだと思う。むしろ、その古民家的な雰囲気がよかったのかもしれない。外国の方って、日本の古い建物に独特の魅力を感じてくれることが多いから。

延泊リクエストは、物件の質の証明だと思っている。口コミやレビューも大事だけど、「もっと居たい」という行動がいちばん正直な評価だよね。

✍️ 「超賛房東」——冬祭りで書いた書き初めのこと

話は少し変わって。

その冬、ある冬祭りで書き初めをする機会があった。何を書こうか考えて、書いた言葉が——

「超賛房東」

これ、中国語でスーパーホストのことを指す言葉なんです。

Airbnbには「スーパーホスト」という称号があって、一定の評価基準をクリアしたホストだけが認定される。レビューの評価点・キャンセル率・返信率など、複数の指標で判断される。開業したての自分には、まだ遠い話だと頭ではわかっていた。

でも、目標は高く持っていたかった。

「超賛房東」——スーパーホスト——それを筆に込めて書いた。なんか、書いたら少し現実になる気がして。目標を口に出す、あるいは文字にするって、意外と大事だと思ってる。

the IORI-an OSAKAを開業して、外国人ゲストと向き合い始めて、少しずつ「ちゃんとしたホストになりたい」という気持ちが具体的になってきていた。そのタイミングで書いた「超賛房東」は、今でも自分の中の指針のひとつになっている。

📚 開業初期に気づいた、外国人ゲストとの向き合い方

開業してすぐの頃、正直「外国人ゲストとどう接すればいいんだろう」という不安はあった。言語の壁もあるし、文化の違いもある。トラブルになったらどうしようという気持ちも、ゼロではなかった。

でも、実際に受け入れてみると気づくことがたくさんある。

まず、深夜の予約は本当に来る。これは覚悟しておいてよかった。特に海外のゲストの場合、時差があるので向こうの昼間が日本の深夜ということは普通にある。最初はびっくりしたけど、慣れてくると「ああ、どこかの国の昼間なんだな」と思えるようになってくる。

次に、外国人ゲストは寒暖にそれほど敏感じゃないことも多い。メキシカンゲストが2月の大阪で延泊してくれたように、日本の冬が「寒くて耐えられない」と感じるかどうかは人それぞれ。逆に、日本の四季を体験したくて来ている人も多いから、多少の寒さはむしろ「日本らしい体験」の一部になっていたりする。

そして、長期滞在・連泊は閑散期の大きな武器になる。観光目的の短期滞在ゲストが減る冬に、1ヶ月単位で滞在してくれるゲストがいる。これが稼働率を支えてくれる。特に一棟貸しの場合、長期滞在ゲストとの相性は抜群だと思っている。

💡 開業初期の単価戦略——「まず埋める」から「価値で選ばれる」へ

フロリダのゲストから30連泊の予約をもらったとき、「単価を上げていかないと」と思った話をした。これ、民泊ホストにとってすごく大事な考え方だと思うので、もう少し掘り下げてみる。

開業直後は、とにかく稼働率を上げることが最優先だった。予約が入らないと何も始まらないし、レビューも溜まらない。評価が積み上がっていないうちに高い価格を設定しても、なかなか選んでもらえない。だから最初は「少し安め」にして、まず動かすことを意識した。

でも、ある程度予約が入り始めて、ゲストからポジティブな反応をもらえるようになってくると、それは「価値の証明」になってくる。延泊リクエストが来た。長期滞在ゲストが選んでくれた。これが実績になる。

実績ができてから単価を上げる。それが自然な流れだと思う。

逆に言えば、「安さ」だけを武器にし続けてしまうと、安さを求めるゲストしか来なくなる。長く民泊をやっていくなら、「この物件に泊まりたい」と思ってもらえる理由を作ることが大切で、価格はそのあとについてくるものだと感じている。

the IORI-an OSAKAは築46年の木造一棟貸し。新しいホテルや綺麗なマンションとは違う「味」がある。その価値をちゃんと打ち出していくことで、価格競争に巻き込まれない場所を作っていきたいと思っている。

🏠 開業初期が教えてくれたこと——まとめ

深夜1時の予約通知から始まった、外国人ゲストとの濃い開業初期。改めて振り返ると、色々なことを学ばせてもらったなと思う。

• 深夜の予約は普通に来る。慌てず、でも準備は万全に。
• 閑散期こそ長期滞在ゲストのありがたさを実感する。1〜2月の30連泊は本当に助かった。
• 延泊リクエストは、物件の質への最高の評価。口コミよりも正直な行動指標。
• 開業初期は稼働率優先でいいけど、単価アップの意識も早めに持つ。実績が積み上がったら、迷わず値上げへ。
• 外国人ゲストは日本の「不完全さ」も楽しんでくれる。寒さも、古さも、それが魅力になることがある。

民泊って、やってみないとわからないことだらけだ。本で読んだり、誰かの話を聞いたりするだけじゃ、深夜1時の心拍数の上がり方は体験できない。でも、その「わからない」を一つひとつ経験していくのが、面白さでもある。

「超賛房東」を目指して、引き続きやっていきます。