こんにちは、とんまよです🐷
今日は、民泊を始めようと動き出してから20日目の記録です。
この頃の私は、とにかく行動しながら調べて、理解を深めていく日々でした。
今振り返ると、「条例の壁」との出会いが大きな転機だったように思います。
🏘 三木市から始まった物件探し
最初の候補地は、私の妻の出身地でもある兵庫県三木市でした。
明石・神戸・小野のほぼ中間に位置し、車があればアクセスが良く、地価も比較的安定しています。
「ここなら落ち着いたスタートが切れるかも」と思って動き出しました。
しかし実際に不動産会社を訪問してみると、
「民泊？ 聞いたことはあるけど、詳しくは分からないですねぇ」という反応ばかり。
トラブルを懸念して断られるというより、そもそも民泊のノウハウを持つ担当者がいなかったのです。
一方で、三木市は城下町としての歴史があり、金物の街・職人の街として知られています。
商工会議所を訪問して現状を聞いてみると、宿泊施設が非常に少なく、
ビジネスホテルは1棟、ローカルな民宿が数軒という状態。
つまり、競合はほとんど存在しません。
商工会の担当者からは、「若い人が新しいことをやるのは大歓迎です」と背中を押されました。
ただし、地域の住民性としては保守的な傾向があり、近隣理解を得るのは少し時間がかかるだろうという印象も受けました。
🏯 姫路・神戸へ広げた調査
次に、私の出身地である姫路市へと範囲を広げました。
世界遺産・姫路城をはじめ観光資源には恵まれており、「ここなら民泊需要もあるはず」と期待していました。
ところが、調べていくうちに上乗せ条例の厳しさに衝撃を受けます。
姫路市では、住居地域でも平日の営業は不可。
つまり、商業・準商業・工業・準工業地域でしか実質的に民泊ができないのです。
しかも、学校・保育所・病院などの文教施設から100m以内は通年禁止。
住宅地での開業はほぼ不可能に近いことを知り、頭を抱えました。
次に向かったのは神戸市。
都会的で外国人観光客も多く、「ここならチャンスがある」と思っていました。
しかしここにも落とし穴が。神戸市では、住居専用地域では土日祝のみ営業可。
平日の営業は禁止されています。
ただし、「専用」が付かない第一種・第二種住居地域であれば、営業が可能。
つまり、神戸や明石は「専用」がつくかどうかで明暗が分かれる構造になっているのです。
この違いに当時の私はまだ気づいていませんでした。
🧩 住居地域と住居専用地域の違いに気づく
今でこそ笑い話ですが、当時は「住居地域＝住宅地」ぐらいの感覚で考えていました。
そのため、実は民泊が可能なエリアの物件まで、自分でフィルターをかけて除外してしまっていたんです。
つまり、本当は運営できた物件を自ら候補から外していたわけです。
条例を一つひとつ調べていくうちに、ようやく違いを理解しました。
それがこちら👇
| 市区町村 | 住居専用地域 | 住居地域 | 文教施設100m制限 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市 | 平日不可（土日祝のみ） | 営業可 | あり | 市街地が多くルール厳しめ |
| 明石市 | 平日不可（土日祝のみ） | 営業可 | あり | 神戸と同条件 |
| 姫路市 | 平日不可（土日祝のみ） | 平日不可（土日祝のみ） | あり | 最も厳しい |
| 三木市 | 通年不可（専用地域のみ） | 営業可 | あり | 条例なし・柔軟 |
こうしてデータを整理した結果、兵庫県内で通年運営できるエリアは意外に少ないことが分かりました。
とくに姫路市は「商業・準商業・工業・準工業地域」以外では現実的に難しいレベル。
神戸や明石も、平日制限があるとはいえ、まだチャンスはある方です。
そして三木市は条例がなく、県ルール準拠で最も柔軟。
これを知るのに、実際に足で回った20日間が必要でした。
🌆 大阪へと範囲を広げる決断
こうして兵庫県内の現状を整理していくうちに、私はある結論にたどり着きました。
それは、「180日制限のある新法民泊では収益化が難しい」ということ。
どうしても通年営業ができるエリアを探したくなり、特区民泊制度がある大阪市に範囲を広げることを決めました。
この「大阪に賭けてみよう」と思えたのは、行動しながら少しずつ知識を積み上げてきた結果です。
最初から完璧を目指していたら、きっと今も何も始まっていなかったと思います。
🔁 現在の振り返りと今後
条例や制度を深く理解した今、
改めて神戸・姫路・三木の可能性を再検討していきたいと思っています。
当時は「制限だらけの地域」としか見えていなかった場所も、
今の視点で見れば差別化できるチャンスのあるエリアに見えてきました。
行動しながら調べることの大切さを、この20日間で身にしみて感じました。
知識だけでもダメ、行動だけでもダメ。両方が揃って初めて前に進める。
民泊開業の道のりはまだまだ続きますが、確実に一歩ずつ成長しています。
✍️ 次回予告
次回は、神戸市の民泊相談窓口を訪問し、
行政の担当者と直接やり取りをした時のリアルな体験をお届けします。
「役所は冷たい」と思っていた私のイメージが変わる出来事がありました。
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